Simulador DFL2: el impuesto único de 5% sobre tus arriendos
La Ley de Reconstrucción Nacional crea un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto de las viviendas económicas DFL2, desde la tercera propiedad. Carga tus viviendas y compara, paso a paso, cuánto pagan tus arriendos hoy y cuánto pagarían con la reforma.
Tus viviendas DFL2
Agrega cada vivienda con su fecha de compra. Una vivienda económica DFL2 tiene hasta 140 m². Las 2 DFL2 más antiguas quedan exentas; de la tercera en adelante vemos si pueden pagar el 5%.
| # | Superficie (m²) | Fecha de compra | Arriendo mensual | Precio de compra (opcional) | Nueva 140 m² | Tratamiento | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Exenta | ||||||
| 2 | Exenta | ||||||
| 3 | Paga 5% |
Tus otras rentas
Para ubicar tu tramo de impuesto a la renta. Si vives solo de los arriendos, deja 0.
Tu situación actual (hoy, sin reforma)
Cómo tributan tus arriendos con las reglas de hoy.
| # | Compra | Superficie | Arriendo/año | Tratamiento hoy |
|---|---|---|---|---|
| #1 | 10-03-2015 | 75 m² | $5.400.000 | Exenta |
| #2 | 20-06-2018 | 80 m² | $6.240.000 | Exenta |
| #3 | 15-09-2021 | 85 m² | $7.200.000 | Paga impuesto normal |
| Total arriendo anual | $18.840.000 | $11.640.000 exento · $7.200.000 paga impuesto | ||
Tus 2 vivienda(s) DFL2 más antigua(s) quedan exentas: no pagan impuesto por el arriendo. El resto sí paga el impuesto a la renta de las personas (Global Complementario).
El impuesto a la renta de las personas (Global Complementario) es progresivo: mientras más ganas en total, mayor es la tasa del último tramo. Para ver cuánto suman tus arriendos, primero miramos tu impuesto sin ellos, después con ellos, y la diferencia es lo que aportan los arriendos.
¿Por qué en el paso 3 restamos? El impuesto de tus otras rentas lo pagas igual, tengas o no arriendos. Al restarlo, queda solo lo que agregan los arriendos. Es como en una cuenta: si tu plato costaba $947.963 y con el postre sube a $1.523.963, el postre costó la diferencia.
👉 En simple: hoy, como persona natural, tus arriendos pagan (o deberían estar pagando) $576.000 al año — solo por las viviendas que pagan impuesto. Las 2 DFL2 más antiguas no pagan.
Con la reforma tributaria
El nuevo impuesto único de 5% y cómo cambia tu cuenta.
Se crea un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto (sin descontar gastos), opcional, para viviendas económicas DFL2 desde la tercera propiedad, con superficie de hasta 90 m², arrendadas a una persona que no sea un familiar directo. Las 2 más antiguas siguen exentas; las de más de 90 m² siguen pagando el impuesto normal. Rige desde el 1 de enero de 2027. En vez de tu tasa marginal (que puede llegar al 35–40%), esas viviendas pagarían solo 5%.
Es un régimen opcional: puedes acogerte al 5% o seguir tributando en el impuesto normal, según lo que te convenga.
Como no tienes viviendas de más de 90 m² que paguen impuesto, con la reforma no queda nada en el impuesto normal: todo lo afecto pasa al 5%.
La determinación completa, línea por línea y lado a lado, es el documento de la derecha: es la misma cuenta que acabamos de hacer, ordenada como la verías en el formulario de renta.
Sin arriendo afecto al impuesto.
¿Conviene una sociedad?
Comparamos dejar las propiedades a tu nombre con ponerlas en una empresa, y cuándo conviene cada opción.
Antes de la reforma, era muy común traspasar las propiedades —de la tercera vivienda en adelante— a una sociedad o a un empresario individual. La idea era diferir el impuesto: con la depreciación del edificio y los gastos, la empresa mostraba una utilidad baja o nula y pagaba poco o nada en el año, sabiendo que ese impuesto igual se pagaría más adelante, al retirar las utilidades. Una empresa puede depreciar de forma normal o acelerada; en este ejemplo usamos la acelerada, que descuenta el valor del edificio en cerca de un tercio del tiempo (unos 16 años en vez de 50) y baja fuerte el Impuesto de Primera Categoría (el que paga la empresa) en los primeros años. Pero ese dinero queda dentro de la empresa, y recién cuando lo pasas a tu bolsillo paga el impuesto que se había postergado. No es menos impuesto: es el mismo impuesto, más tarde ("diferimiento"). Veamos en números si, con la reforma, todavía conviene traspasar las propiedades desde tu patrimonio personal a una empresa.
a) Si dejo todo a mi nombre (persona natural)
Con la reforma ahorras $216.000 al año, sin ninguna estructura. Es la opción más simple y, para la mayoría, la más barata.
b) Si traspaso los arriendos que pagan impuesto a una empresa
Dos formas de verlo: con las reglas de hoy, y con la reforma.
Pagas $324.000 este año en vez de $576.000 — la depreciación acelerada baja el impuesto de la empresa. Pero ese dinero que quedó dentro paga el impuesto a la renta cuando lo saques: al retirarlo todo terminas pagando alrededor de $576.000, lo mismo que a tu nombre. La sociedad no baja el impuesto, lo posterga.
Con la reforma pagas $360.000 de 5%. Aquí pagas un poco más que difiriendo, pero es definitivo: el 5% deja esa renta libre — no hay una cuenta escondida para el futuro.
b3) En conclusión: ¿vale la pena traspasar a una sociedad?
Con la reforma, para las viviendas de hasta 90 m² la sociedad podría no ser tan atractiva: pagarían el mismo 5% que a tu nombre, pero dejando el dinero dentro de la empresa y perdiendo el límite de 8.000 UF que tienes como persona en la venta. Tal vez convendrá dejarlas a tu nombre — pagan 5% una sola vez, el excedente queda libre de impuesto (tributación cumplida), y conservas los beneficios a la venta. La sociedad sigue teniendo sentido para las viviendas de más de 90 m², donde la depreciación permite mantener el diferimiento (pagar menos hoy y pagar más al retiro o a la venta).
Obviamente, esta estimación no reemplaza una asesoría tributaria.
Recomendación general: para la mayoría de las personas naturales, tomar el 5% a tu nombre es lo más simple y barato. La sociedad se justifica por otras razones (sucesión, financiamiento, incorporar socios), no por pagar menos impuesto. Supuestos: depreciación de 16 años e impuesto de empresa 27%; no incluye el costo de traspasar las propiedades ni la pérdida del ingreso no renta de 8.000 UF. Regla legal: la sociedad al 5% debe dedicarse solo a viviendas de hasta 90 m²; las de más de 90 m² van aparte.
Lo que esta simulación asume
- A la fecha, la ley aún no está promulgada. Esta simulación es una proyección basada en el texto despachado por el Congreso; los montos y condiciones pueden cambiar hasta su publicación. El régimen del 5% regiría desde el 1 de enero de 2027.
- El conteo de las "2 más antiguas" asume cartera posterior a 2010 sin herencias (pendiente de definición en el texto).
- Persona natural sin contabilidad: la base del impuesto es el arriendo bruto. Con contabilidad podrías rebajar gastos reales.
- Los escenarios con sociedad no incluyen el costo de traspasar las propiedades ni la pérdida del ingreso no renta de 8.000 UF en la venta.
- Regla legal: una sociedad al 5% debe dedicarse solo a viviendas de hasta 90 m². Las de más de 90 m² van a tu nombre o en una sociedad aparte. Una persona natural sí puede combinar 5% e impuesto normal.
Base normativa: Boletín 18.216-05 (texto despachado, Oficio N° 21.440, 4-ago-2026), arts. 24 bis y 24 ter del DFL N° 2, y tabla del Impuesto Global Complementario AT 2026 (SII).
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